Os preços e o mercado imobiliário

De acordo com o índice FipeZAP, os preços dos imóveis no Brasil valorizaram 47,9% de agosto de 2010 a junho de 2012. Por óbvio que, diante de tão significativa valorização, o mercado por inteiro teve sua atenção voltada para esse dado. Em especial, aqueles ávidos por oportunidades de ampliar seu patrimônio num cenário marcado pela queda do mercado acionário e taxas de juros também em queda.
Mas o que pode parecer uma grande oportunidade pode também ser visto de forma contrária, em virtude do patamar elevado a que foram alçados os preços dos imóveis, por aqui.
Alguns analistas são unânimes em afirmar que, com valores tão altos, não há quem possa fazer um bom negócio. Alguns, inclusive, vão além, afirmando que já se vive no país uma bolha imobiliária, coisa que eu, em particular, acho precipitado afirmar neste momento, mesmo que se saiba de preços muito aquém do que os imóveis realmente valem e que isso representa perigo à frente. Mas o que se pode afirmar com segurança é o que a lógica nos aponta: preços demasiadamente altos reduzem o potencial de continuidade da valorização dos imóveis.
Outro dado que penso traduzir o atual momento é em relação ao aluguel, que paga menos que a aplicação em renda fixa. Portanto, para o investidor, a atual conjuntura do mercado pode não ser a ideal para o investimento imobiliário como aplicação única.
O Profº Dr.João da Rocha Lima Júnior, coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP, que figura entre as maiores autoridades em análise de mercado, manifestou-se sobre o assunto em recente entrevista para o portal InfoMoney, fazendo colocações tão significativas que vejo necessário transcrever, para serem melhor assimiladas:
 “O mercado imobiliário já está precificado. Essa história de comprar e esperar valorizar já não é uma boa opção, e, em minha opinião, nem investimento é. É especulação. Investimento é comprar para alugar, mas isso também não é bom negócio. Primeiro que alugar imóvel residencial no Brasil é muito difícil por causa da lei do inquilinato, que protege muito o locatário, fazendo o risco do negócio ser muito alto para o locador. Além disso, a relação entre valor de aluguel e valor de imóvel é muito ruim no País.”

Mas há quase um consenso em torno da compra de imóvel para morar. Aqui, abre-se um precedente de flexibilidade, mesmo que o momento não seja o mais vantajoso. E é simples explicar o motivo: quem quer comprar um imóvel para moradia não está objetivando necessariamente realizar um bom negócio sob a ótica financeira, como faria o investidor.
Ao invés de preocupar-se com valorização ou rentabilidade, deve cuidar esse comprador de buscar um imóvel que supra suas  necessidades e anseios de sua família. Nesses casos, os itens a serem observados referem-se, entre outros, ao preço que deve ser mantido dentro da capacidade de pagamento do comprador; à localização adequada e aos projetos municipais em relação ao local, como a futura construção de avenidas, viadutos; ou qualquer outro tipo de construção que possa contribuir para tornar o local barulhento demais, inseguro, etc.
Voltando aos preços, o mercado espera que eles se estabilizem e se adequem à realidade e ao bolso dos compradores, para evitar o que mais se teme: que os preços excessivamente altos afugentem potenciais compradores, gerando um volume muito grande no país de imóveis vagos, no caso de usados, e encalhados, como são chamados os imóveis remanescentes, no caso dos lançamentos.
Contudo, os números divulgados pelos indicadores de mercado já demonstram a desaceleração dos preços dos imóveis e evidenciam o pé no freio dos lançamentos imobiliários, o que parece contribuir para conter o que havia de excessivo no setor.  Tomara! Afinal, tudo o que desejamos é um ponto de equilíbrio que continue sustentando a oferta e a demanda no setor.

Fonte: Virgínia Duailibe
Twitter: @v_duailibe