domingo, 26 de fevereiro de 2012

O Caso Encol – a grande lição para o mercado imobiliário


Por Denis W. Levati


O alarmante título de capa da última edição da revista Exame: Imóveis, um mercado sob suspeita impactou e causou desconforto àqueles que trabalham no mercado imobiliário devido principalmente a um dos subtítulos: O fantasma da Encol: qual o (real) tamanho do risco para os compradores? 





Para o alívio de quem compra, vende ou de quem tem sua vida profissional ligada ao mercado imobiliário, o conteúdo da matéria é muito mais instrutivo e bem menos assustador quanto ao perigo que a capa sugere. Sobre a possibilidade de um ‘novo caso Encol’ a reportagem assinada por Naiana Oscar diz que é pouco provável (...). Ainda que algumas empresas tenham problemas financeiros, a chance de os clientes perderem tudo é baixíssima
Mas então por que tanto medo? Por que a Encol causa calafrios em quem compra ou vende imóveis? Porque falar da Encol expõe as nossas feridas. Em seu auge a empresa fora a maior e mais importante construtora do país, faturava quase 2 bilhões de reais por ano (em valores atualizados), empregava 23 mil pessoas e construiu mais de 100 mil apartamentos. Sua falência foi o mais duro golpe na credibilidade do mercado imobiliário brasileiro devido a sua conseqüência mais sombria: o abandono a própria sorte de 42 mil clientes que estavam pagando e aguardando por seus apartamentos.



No que tange ao marketing imobiliário, a Encol fez jus ao status de maior empresa de seu setor e produziu milhares de anúncios em jornais e revistas para divulgar seus empreendimentos pelo Brasil. É muito difícil abrir uma publicação entre meados das décadas de 1980 e 1990 e não encontrar um anúncio da Encol. Na televisão, as propagandas da construtora eram em sua maioria institucionais, convidando o espectador a investir em um imóvel da empresa. Ao longo de pelo menos duas décadas, a Encol construiu a imagem de uma empresa forte, estruturada e que deu a classe média a possibilidade de comprar apartamentos e  investir em imóveis.
Mesmo nos momentos em que o país atravessou as mais diversas crises, a Encol nunca deixou de lançar, de vender ou de anunciar. Durante os vários planos econômicos que se seguiram a Nova República e depois ao Governo Collor a empresa adotou por diversas vezes, estratégias agressivas e chegou a aceitar carro, telefone ou outro imóvel como parte do pagamento na aquisição de novos projetos.

Fundada por Pedro Paulo de Souza, um homem de origem humilde que depois de trabalhar com ambulante fundou em Goiânia uma fábrica de pisos de madeira. Em determinado momento viu sua pequena empresa crescer, transformar-se em uma construtora, expandir no Centro-Oeste e virar referência em todo Brasil. Engenheiro de formação, Pedro Paulo inovou o processo produtivo, criou linhas de montagem em seus empreendimentos. Mas errou ao administrar um império como quem cuida de uma fabriqueta de família.
O modelo de administração da Encol foi apelidado por muitos economistas como ‘bicicleta’, onde os seus novos empreendimentos financiavam os anteriores. A empresa não poderia parar de pedalar nunca. Para se manter nesta constante e continuar a vender seus apartamentos a empresa chegava a garantir a recompra do apartamento vendido, pagando inclusive os juros corrigidos.
Quando a oferta de apartamentos se mostrou maior que a capacidade do mercado em absorver novos projetos, a Encol entrou em declínio. Some-se a isto denúncias de caixa dois e uma alta inadimplência. Pedro Paulo partiu tarde demais atrás de empréstimos para salvar o seu império. O que se viu depois disso foi o pior dos cenários. Salários atrasados, falta de pagamento a fornecedores, obras paralisadas até que em março de 1999 foi decretada a falência da empresa.
Dentre as conseqüências e lições da quebra da Encol, a principal delas é que a partir dela, foi criada a Lei de Falências que permitiu salvar os ativos bons de uma empresa em situação parecida, minimizando assim os prejuízos dos credores. Desde então, nos novos lançamentos imobiliários, como cita a reportagem de Exame, para conceder financiamentos, os bancos exigem que as construtoras registrem cada empreendimento como uma empresa independente, com caixa próprio. Após o caso Encol, o mercado imobiliário brasileiro acusou o golpe, mas com profissionalismo voltou a crescer e a inspirar confiança. 


Fonte : Marketing Imob


Um comentário:

Anônimo disse...

Há pouco mais de um ano estou de olho nos investimentos em Fundos Imobiliários (FIIs), mas tenho percebido um sinal amarelo no setor. É melhor esperar para ver no que vai dar.